Kasus Hipotik

GUGATAN INTERVENSI PIHAK KETIGA

PERTAHANKAN HAK HIPOTIK

Kronologi Kasus

Setelah mereka membeli toko tersebut, Umar mengajukan permohonan sertifikat tanah atas toko Mayko yang telah dibeli oleh kongsi dagang tersebut atas nama Umar pribadi tanpa sepengetahuan Abdul Ghani dan istrinya. Tidak lama kemudian, terbitlah sertifikat tanah atas nama Umar.

Kemudian dengan menggunakan sertifikat hak milik tanah atas toko Mayko tersebut, Umar secara pribadi mengajukan kredit dari Bank BNI dengan jaminan tanah atas toko Mayko. Jaminan kredit yang diberikan oleh Umar berupa Sertifikat tanah tersebut kemudian oleh Bank BNI dibebani dengan hak hipotik no. 205 dan sertifikat tanah No. 59, Toko Mayko, Jalan Andalas Bireuen, dipegang oleh Bank.

Pada tahun 1968, timbul sengketa dalam kongsi dagang antara Abdul Ghani dan istrinya Aisyah dengan Umar tentang masalah pembagian hak atas toko Mayko tersebut. Mereka berusaha menyelesaikan sengketa ini dengan jalan musyawarah, dan akhirnya pada tanggal 28 September 1968 tercapai perdamaian atas tanah dengan bangunan toko Mayko di Jalan Andalas di Bireuen dengan kesepakatan sebagai berikut:

1. Abdul Ghani berhak 40%

2. Aisyah berhak 20%

3. Umar berhak 40%

Namun pada kenyataannya, perjanjian yang telah disepakati oleh tiga orang tersebut, tidak ditaati oleh Umar, dalam arti Umar tetap memegang kekuasaan penuh atas toko Mayko. Berangkat dari ketidaktaatan Umar terhadap perjanjian tersebut, maka terungkap pula kecurangan Umar selama ini mengenai penyalahgunaan sertifikat tanah atas toko Mayko. Dan pihak Abdul Ghani dan Aisyah baru menyadari bahwa selama ini mereka telah dirugikan oleh Umar, kemudian Abdul Ghani dan Aisyah mengajukan gugatan terhadap Umar di Pengadilan Negeri. Selama gugatan Abdul Ghani dan Aisyah diproses, pihak Bank BNI mengajukan gugatan intervensi bahwa Umar terikat perjanjian kredit 19 Desember 1960 dengan menyerahkan jaminan berupa bangunan toko, Sertifikat hak milik No. 59, dan telah diikat dan dibebani hak hipotik dengan akta dan Sertifikat Hipotik No. 205.

Kemudian berdasarkan berbagai pertimbangan, maka Hakim memberi putusan bahwa sertifikat yang dimiliki Umar adalah tidak mempunyai kekuatan hukum, sehingga Umar dihukum dengan ketentuan menyerahkan 40% bagian kepada Abdul Ghani dan 20% kepada Aisyah. Kemudian terhadap gugatan intervensi yang diajukan oleh Bank, Hakim menyatakn bahwa sesuai dengan apa yang seharusnya di berikan kepada pihak yang dirugikan, Pengadilan menyatakan bahwa sertifikat yang telah dibebani hipotik hanya berlaku untuk 40% saja.

Mungkin putusan pengadilan telah dianggap adil, akan tetapi pihak Umar mengajukan banding ke Pengadilan Tinggi untuk dapat memenangkan perkara ini. Kemudian hasil dari banding itu sendiri adalah membatalkan putusan pengadilan Negeri Biruen dan menyatakan bahwa setifikat yang dimilki oleh Umar adalah sah dan berharga. Putusan di tingkat banding ini didasari dengan pertimbangan bahwa toko Mayko adalah sah milik Umar karena didasari bukti Sertifikat Hak Milik atas Tanah dengan nama Umar, dan kongsi dagang seperti yang telah disebut-sebut kini sudah tidak ada lagi karena sudah dibongkar dalam rangka peremajaan kota.

Setelah putusan banding ini, ternag saja pihak Abdul Ghani dan Aisyah merasa dirugikan. Kemudian mereka mengajukan kasasi kepada Mahkamah Agung, yang mana Mahkamah Agung menyatakan bahwa putusan Pengadilan tinggi dianggap batal dan memutuskan sendiri bahwa Umar hanya mempunyai hak 40% atas tanah dan dikenai hak hipotik.

A. Hak Hipotik dalam Konsep Hukum Perdata

1. Pengertian

Dalam KUH Perdata, hipotik diatur dalam bab III pasal 1162 s/d 1232. Sedangkan definisi dari hipotik itu sendiri adalah hak kebendaan atas suatu benda tak bergerak untuk mengambil pergantian dari benda bagi pelunasan suatu hutang.[1]

Hak Hipotik merupakan hak kebendaan yang memberikan kekuasaan atas suatu benda tidak untuk dipakai, tetapi untuk dijadikan jaminan bagi hutang seseorang. Menurut pasal 1131 B.W. tentang piutang-piutang yang diistimewakan bahwa “segala kebendaan si berutang, baik yang bergerak maupun yang tidak bergerak, baik yang sudah ada maupun yang baru akan ada dikemudian hari, menjadi tanggungan untuk segala perikatan perseorangan.” Yang mana dalam pembahasan yang dikaji dalam makalah ini khusus kepada kebendaan si berutang berupa benda yang tidak bergerak yang dijadikan sebagai jaminan untuk hutang, inilah yang termasuk dalam pengertian hak Hipotik seperti yang telah disebutkan di atas. Apabila orang yang berhutang tidak dapat menepati kewajibannya, maka orang berpihutang dapat dengan pasti dan mudah melaksanakan haknya terhadap si berhutang, atau sederhananya si berpiutang dapat meminta benda yang dijadikan sebagai jaminan, meskipun barang itu sudah berada di tangan orang lain.

1. Azas-azas Hipotik

1. Azas publikasi, yaitu mengharuskan hipotik itu didaftarkan supaya diketahui oleh umum. Hipotik didaftarkan pada bagian pendaftaran tanah kantor agrarian setempat.

2. Azas spesifikasi, hipotik terletak di atas benda tak bergerak yang ditentukan secara khusus sebagai unit kesatuan, misalnya hipotik diatas sebuah rumah. Tapi tidak aada hipotik di atas sebuah pavileum rumah tersebut, atau atas sebuah kamar dalam rumah tersebut.

Benda tak bergerak yang dapat dibebani sebagai hipotik adalah hak milik, hak guna bangunan, hak usaha baik yang berasal dari konvensi hak-hak barat, maupun yang berasal dari konvensi hak-hak adaptasi, serta yang telah didapatkan dalam daftar buku tanah menurut ketentaun PP no. 10 tahun 1961 sejak berlakunya UUPA no. 5 tahun 1960 tanggal 24 september 1960.

1. Subyek Hipotik

Sesuai dengan pasal 1168 KUH perdata, di sana dijelaskan bahwa tidak ada ketentuan mengenai siapa yang dapat memberikan hipotik dan siapa yang dapat menerima atau mempunyai hak hipotik.

Sedangkan badan hukum menurut tata hukum tanah sekarang tidak berhak memiliki hak milik, kecuali badan-badan hukum tertentu yang telah ditunjuk oleh pemerintah, seperti yang tertuang dalam pasal 21 ayat 2 UUPA. Ada empat golongan badan hukum yang berhak mempunyai tanah berdasarkan PP no. 38 tahun 1963 yaitu:

1. Badan-badan pemerintah

2. Perkumpulan-perkumpulan koperasi pertanian

3. Badan-badan social yang ditunjuk oleh menteri dalam negeri

4. Badan-badan keagamaan yang ditunjuk oleh menteri dalam negeri.

Mengenai siapa-siapa yang dapat memberikan hipotik ialah warga negara Indonesia dan badan hukum Indonesia sebagaimana ketentuan-ketentuan yang ada pada UUPA sendiri.

2. Obyek Hipotik

Pasal 1164 KUH perdata mengatakan bahwa yang dapat dibebani dengan hipotik ialah:

1. Benda-benda tak bergerak yang dapat dipindah tangankan beserta segala perlengkapannya.

2. Hak pakai hasil atas benda-benda tersebut beserta segala perlengkapannya

3. Hak numpang karang dan hak guna usaha

4. Bunga tanah baik yang harus dibayar dengan uang maupun yang harus dibayar dengan hasil dengan hasil tanah dalam wujudnya.[2]

Pasal 1167 KUH perdata menyebutkan pula bahwa benda bergerak tidak dapat dibebani dengan hipotik. Maksudnya adalah sebagai berikut:

1. Benda tetap karena sifatnya (pasal 506 KUH Perdata)

2. Benda tetap karena peruntukan (pasal 507 KUH Perdata)

3. Benda tetap karena UU (pasal 508 KUH Perdata)

1. Prosedur Pengadaan Hak Hipotik

Syarat-syarat yang harus dipenuhi ketika akan mengadakan hipotik adalah: 1) Harus ada perjanjian hutang piutang, 2) Harus ada benda tak bergerak untuk dijadikan sebagai jaminan hutang.

Setelah syarat di atas dipenuhi, kemudian dibuat perjanjian hipotik secara tertulis dihadapan para pejabat pembuat akta tanah atau disingkat PPAT (pasal 19 PP no. 10 tahun 1961), yang dihadiri oleh kresitur, debitur dan dua orang saksi yang mana salah satu saksi tersebut biasanya adalah kepala desa atau kelurahan setempat di mana tanah itu terletak. Kemudian akta hipotik itu didaftarkan pada bagian pendaftaran tanah kantor agrarian yang bersangkutan.

E. Hapusnya Hipotik

Menurut pasal 1209 ada tiga cara hapusnya hipotik, yaitu:

2. Karena hapusnya ikatan pokok

3. Karena pelepasan hipotik oleh si berpiutang atau kreditur

4. Karena penetapan oleh hakim

Adapun hapusnya hipotik di luar ketentuan KUH Perdata yaitu:

1. Hapusnya hutang yang dijamin oleh hipotik

2. Afstan hipotik

3. Lemyapnya benda hipotik

4. Pencampuran kedudukan pemegang dan pemberi hipotik

5. Pencoretan, karena pembersihan atau kepailitan

6. Pencabutan hak milik

Mungkin juga apabila ada penghapusan hak atas tanah yang bersangkutan berdasarkan surat menteri dalam negeri. Namun dalam hal ini yang hapus hanya perjanjian hipotiknya, tidak menghapuskan perutangan yang pokok. Oleh karenanya, pihak perbankan harus berhati-hati dan seksama dalam menghadapi segala kemungkinan yang terjadi, agar tidak mengakibatkan kerugian bagi kreditur dengan mencantumkan janji-janji tertentu di dalam pembebanannya.

Dan perlu dingat, bahwa hak hipotik ini sudah tidak berlaku lagi karena telah dicabut dengan UU no. 4 tahun 1996 tentang hak tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, karena dianggap sudah tidak sesuai lagi dengan kebutuhan kegiatan perkreditan di Indonesia, akan tetapi secara substansial mempunyai kesamaan.[3]

A. Analisis Kasus

Hak hipotik sebenarnya sudah tidak berlaku lagi karena telah dicabut dengan UU no. 4 tahun 1996 tentang hak tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, karena dianggap sudah tidak sesuai lagi dengan kebutuhan kegiatan perkreditan Indonesia.[4] Namun karena kasus yang dianalisis oleh penulis dalam makalah ini terjadi pada tahun 1960, maka kasus ini tetap dapat dijadikan sebagai bahan analisis kasus hukum perdata khususnya mengenai hak hipotik.

Pada awalnya terjadi kerjasama dagang antara tiga orang yaitu Abdul Ghani, Aisyah (istri Abdul Ghani) dan Umar dalam bentuk kongsi. Setelah itu mereka membeli tanah di atas toko, untuk kemudian dijadikan sebagai tempat usaha dagang sebagaimana tujuan kerjasama itu diadakan. Dari sini bisa dilihat, bahwa sebidang tanah yang dibeli dengan uang bersama tiga orang, maka tanah tersebut adalah hak milik bersama tiga orang tersebut. Masing-masing berhak atas bagian tertentu (prosentase) dari tanah tersebut, sesuai dengan jumlah/besarnya uang yang diserahkan masing-masing orang untuk membeli tanah tersebut.

Namun pada kenyataannya setelah mereka membeli tanah, tidak dilakukan pembagian tanah, sehingga kesempatan ini dimanfaatkan Umar untuk diam-diam mengajukan permohonan sertifikat tanah atas toko Mayko yang telah dibeli oleh kongsi dagang tersebut atas nama Umar pribadi.

Dari sini penulis menganalisis bahwa bilamana salah seorang yang mempunyai hubungan kerja sama dengan orang lain, kemudian secara diam-diam membuat Sertifikat Hak Milik Tanah atas namanya pribadi, maka Sertifikat Hak Milik Tanah tersebut adalah cacat hukum dan tidak mempunyai kekuatan hukum. Akan tetapi Umar tidak memperhatikan hal itu, karena dia dapat dengan mudah membuat sertifikat tanah atas toko Mayko tersebut dikarenakan dua hal, yaitu:

1. Data yang dibutuhkan untuk membuat sertifikat tanah yang berupa sertifikat jual beli atas toko Mayko ditandatangani oleh Umar atas nama orang bertiga yang mempunyai kongsi dagang tersebut.

2. Memang tanda tangan Umar tersebut mengatasnamakan Abdul Ghani dan Aisyah, Namun mungkin dalam serttifikat jual beli tanah atas toko Mayko tersebut tidak mencantumkan nama Abdul Ghani dan Aisyah, sehingga Umar dengan mudah memproses pembuatan Sertifikat Tanah tersebut.

Setelah pembuatan sertifikat hak tanah atas nama Umar terbit, sertifikat ini digunakan Umar untuk mengajukan kredit pada Bank BNI, yang kemudian dibebankan hak hipotik no. 205, dan sertifikat tanah No. 59, Toko Mayko, Jalan Andalas Bireuen, dipegang oleh Bank.

Hak Hipotik merupakan hak kebendaan yang memberikan kekuasaan atas suatu benda yang tidak bergerak untuk dijadikan jaminan bagi hutang seseorang. Maka yang dilakukan Umar dengan menjadikan tanah atas toko Mayko tersebut sebagai benda yang dibebani hipotik sudah sesuai dengan KUH Perdata pasal 1162 yang berbunyi “Hipotik adalah suatu hak benda atas benda-benda tak bergerak, untuk mengambil pergantian dari padanya bagi pelunasan suatu perikatan”[5], dan pasal 1164 KUH Perdata tentang hak yang dapat dibebani hipotik pada ketentuan pertama, yaitu benda-benda tak bergerak yang dapat dipindah tangankan beserta segala perlengkapannya.[6]

Kemudian berdasarkan pasal 1166 KUH Perdata mengenai bagian yang tak terbagi dalam benda tak bergerak yang menjadi milik kelompok, dapat difahami bahwa setelah Umar membuat sertifikat tanah atas toko Mayko dan menjadikannya sebagai benda hipotik, maka hipotiknya adalah seluruh bagian dari hak milih atas tanah Mayko tersebut, karena disana tidak ada pembagian benda yang mengatur dan sertifikat yang digunakan sebagai jaminan itu dapat ditunjukkan Umar atas namanya pribadi, bukan atas nama tiga orang. Sehingga dengan sertifikat itu, pihak Bank juga mengakui bahwa sertifikat hak milik tanah tersebut adalah milik Umar sepenuhnya.

Berdasarkan kronologi kasus yang telah disebutkan, di sana tidak dijelaskan apakah Umar telah melaksanakan hipotik sesuai dengan prosedur pengadaan hipotik?, kemudian berapa jumlah uang yang dikreditkan Bank kepada Umar?, kredit itu digunakan untuk apa oleh Umar?, dan kapan batas waktu kredit pengembalian hutang tersebut?

Jika Umar memanfaatkan hak hipotik ini untuk kepentingan pribadi seluruhnya, maka hal ini jelas sangat merugikan pihak Abdul Ghani dan Aisyah. Namun apabila pada waktu batas yang telah ditentukan untuk mengembalikan hutang, dan ternyata Umar tidak bisa melunasinya, maka kecurangan Umar terhadap Abdul Ghani dan Aisyah akan terungkap, dan Bank juga akan mengetahui bahwa sertifikat Hak Miik Tanah tersebut ternyata bukan miik Umar sepenuhnya. Melalui dua pihak ini Umar bisa dituntut ke pengadilan.

Kemudian pada tahun 1968 terjadi pesersengketaan antara mereka bertiga tentang pembagian hak milik atas tanah tersebut. Persengketaan itu dapat diselesaikan dengan perdamaian atas tanah dengan bangunan toko Mayko. Namun hasil perjanjian itu tidak ditaati oleh Umar, mengingat dia telah menjadikan seluruh hak milik tanah toko Mayko tersebut sebagai hipotik. Secara otomatis pihak Abdul Ghani dan Aisyah merasa dirugikan oleh tindakan Umar tersebut, sehingga mereka berdua menggugat Umar di Pengadilan Negeri dengan berbagai tuntutan seperti yang telah ditulis dalam kronologi kasus.

Apabila pihak Abdul Ghani dan Aisyah mengetahui bahwa sejak awal bahwa sebenarnya Umar telah menyelewengkan Sertifikat Hak Milik atas tanah, maka mereka bisa menggugat Umar, sehingga kerugian yang dirasakan oleh mereka berdua tidak memakan jangka waktu yang lama.

Bersamaan dengan itu pihak Bank juga mengajukan gugat intervensi kepada pengadilan. Pihak Bank menyatakan bahwa tanah dan bangunan Toko sengketa Sertifikat Hak Milik No. 59, adalah hak milik syah dari Umar yang dibebani akta hipotik dan Sertifikat Hipotik No. 205. Dari sini dapat diketahui bahwa pihak Bank hanya ingin mempertahankan hipotiknya atas tanah sengketa dan bukan untuk melaksanakan eksekusi hipotiknya. Karena di awal perjanjian Umar menyerahkan sertifikat yang menunjukkan bahwa Umar berhak penuh atas tanah tersebut. Jadi Bank tidak mau dirugikan karena ternyata Umar hanya mempunyai hak sebesar 40% dari obyek tanah sengketa.

Hasil sidang yang dinginkan atas gugatan pihak Abdul Ghani dan aisyah adalah, bahwa karena Umar mengetahui bahwa tanah dengan bangunan toko tersebut masih dalam sengketa dengan Abdul Gani, namun Umar menjaminkan tanah tersebut kepada Bank BNI 46 diatas kredit yang diterimanya dan oleh Bank, Tanah tersebut dibebani dengan hipotik. Sehingga gugatan ini dapat dikabulkan dan menghukum Umar dengan menyerahkan 40% harga tanah sengketa kepada Abdul Ghani dan 20% kepada Aisyah. Dan menyatakan bahwa Sertifikat Hak Milik Tanah No. 59/1978 atas tanah sengketa yang diatasnamakan Umar adalah tidak mempunyai kekuatan hukum.

Kemudian dari gugatan yang diajukan oleh Bank, hendaknya hakim memutuskan bahwa 40% dari tanah sengketa, sebagai jaminan hutang yang diberikan Umar kepada Bank sesuai dengan Perjanjian Kredit.

A. Catatan

1. Sebidang tanah yang dibeli dengan uang bersama, maka tanah tersebut adalah hak milik bersama. Masing-masing berhak atas bagian tertentu (prosentase) dari tanah tersebut, sesuai dengan jumlah/besarnya uang yang diserahkan masing-masing peserta untuk membeli tanah tersebut. Bilamana salah seorang, secara diam-diam, tanpa setahu yang lain lalu membuat Sertifikat Hak Milik tanah atas namanya pribadi, maka Sertifikat Hak Milik Tanah tersebut adalah cacat hukum dan tidak mempunyai kekuatan hukum.

2. Agar tidak terjadi penyelewengan atas sertifikat atas hak milik tanah, maka apabila kerjasama tersebut telah melakukan jual beli, hendaknya diadakan pembagian atas benda tersebut.

3. Hakim berkewajiban memeriksa dan mengadili gugatan intervensi yang diajukan oleh pihak ketiga dalam gugatan pokok perkara yang sedang berlangsung persidangannya.

---

[1] Saifullah, Konsep Dasar Hukum Perdata, (Malang: Fakultas Syari’ah UIN Malang, 2004), Hal. 61

[2] Ibid., Hal. 64

[3] Ibid., hal. 66

[4] Ibid.

[5] Subekti, Tjitrosudibio, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, (Jakarta: PT Pradnya Paramita, 2006), hlm. 300

[6] Ibid., hal. 301